(TVPLVNO) – Sáng ngày 17/04/2026, tại số 44/67, phố Cảm Hội, phường Hai Bà Trưng, TP. Hà Nội và đầu cầu phía Nam tại số 412, đường Huỳnh Tấn Phát, phường Tân Thuận, Thành phố Hồ Chí Minh. Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật&Kinh tế hội nhập (IRLIE) phối hợp với Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC) giao Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn (TTTVPLMS) đã tổ chức buổi tham vấn pháp luật miễn phí dành cho các doanh nghiệp thành viên Câu lạc bộ Doanh nhân IMRIC – IRLIE (Viện IMRIC) và Câu lạc bộ Báo chí Truyền thông&Chính sách pháp luật (Viện IRLIE).
Tại buổi tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật miễn phí lần này, các luật gia, luật sư, tư vấn viên, cộng tác viên tư vấn pháp luật của Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn (TTTVPLMS) đã tham vấn về hai trường hợp cụ thể như sau:
Thứ nhất: Có được lập di chúc nhà đất khi không có sổ đỏ?
Nhà đất không có Sổ đỏ có được lập di chúc? (Ảnh minh họa)
Thành viên CLB DN IMRIC – IRLIE nêu sự trăn trở, liệu nhà đất chưa được cấp sổ đỏ có thể lập di chúc để lại cho con cháu hay không?
Tại Điều 609 của Bộ luật Dân sự 2015, cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình, để lại tài sản cho người thừa kế theo pháp luật và hưởng di sản theo di chúc hoặc theo pháp luật.Theo đó, khẳng định quyền tự do định đoạt tài sản của mỗi cá nhân, trong đó bao gồm cả quyền sử dụng đất nếu tài sản đó thuộc quyền sử dụng hợp pháp của người lập di chúc.
Pháp luật cũng quy định rõ về hình thức của di chúc. Di chúc phải được lập thành văn bản; trong trường hợp không thể lập bằng văn bản thì có thể lập di chúc miệng. Thế nhưng, di chúc miệng chỉ được chấp nhận khi tính mạng người lập di chúc bị đe dọa và không thể lập di chúc bằng văn bản. Nếu sau ba tháng kể từ thời điểm lập di chúc miệng mà người lập vẫn còn sống, minh mẫn và sáng suốt thì di chúc miệng đương nhiên bị hủy bỏ.
Tại Điều 628 của Bộ luật này còn quy định các loại di chúc bằng văn bản, bao gồm di chúc không có người làm chứng, có người làm chứng, có công chứng hoặc có chứng thực. Do vậy, về nguyên tắc chung, người sử dụng đất có quyền để lại quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật. Song, do quyền sử dụng đất là một loại tài sản đặc biệt, chịu sự điều chỉnh song song của pháp luật dân sự và pháp luật đất đai, nên việc thực hiện quyền thừa kế còn phải đáp ứng những điều kiện nhất định theo quy định chuyên ngành.
Căn cứ vào khoản 1 Điều 27 của Luật Đất đai 2024 xác định người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của luật này và các luật khác có liên quan. Đồng thời, điểm c khoản 3 Điều 27 quy định văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật dân sự.
Căn cứ vào khoản 1 Điều 45 của Luật Đất đai 2024 nêu rõ điều kiện để người sử dụng đất được thực hiện quyền thừa kế. Qua đó, thông thường phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trừ một số trường hợp thừa kế đặc biệt; đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bằng bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật; quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; còn trong thời hạn sử dụng; và không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
Từ các quy định này có thể thấy, yêu cầu phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) chủ yếu đặt ra khi thực hiện các thủ tục liên quan đến công chứng, chứng thực văn bản thừa kế và đăng ký sang tên sau khi người để lại di sản qua đời. Hoặc, trong trường hợp người sử dụng đất muốn lập di chúc bằng văn bản có công chứng hoặc chứng thực để lại quyền sử dụng đất, cơ quan công chứng, chứng thực sẽ yêu cầu xuất trình Giấy chứng nhận.
Ngoài ra, nếu nhà đất chưa được cấp sổ đỏ, người sử dụng đất vẫn có thể lập di chúc bằng văn bản không có người làm chứng hoặc có người làm chứng theo quy định của Bộ luật Dân sự. Việc lập di chúc trong trường hợp này không bị pháp luật cấm. Thế nhưng, khi mở thừa kế và làm thủ tục sang tên, người thừa kế sẽ phải hoàn thiện hồ sơ pháp lý về quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai.
Thứ hai: Có được thực hiện đồng thời thủ tục đính chính và cấp đổi Giấy chứng nhận?
Thành viên CLB DN IMRIC – IRLIE nêu câu hỏi: Việc đính chính phải thực hiện riêng trước, hay có thể kết hợp trong quá trình cấp đổi?
Căn cứ vào khoản 1 Điều 152 Luật Đất đai 2024 – Cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại Điều 136 của Luật này có trách nhiệm đính chính Giấy chứng nhận đã cấp có sai sót trong các trường hợp: Có sai sót thông tin của người được cấp Giấy chứng nhận so với thông tin tại thời điểm đính chính; Có sai sót thông tin về thửa đất, tài sản gắn liền với đất so với hồ sơ kê khai đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất đã được tổ chức đăng ký đất đai kiểm tra xác nhận hoặc được thể hiện trong văn bản có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về giải quyết tranh chấp đất đai”.
Căn cứ vào điểm 1, Mục VII, Nội dung C, Phục lục 01 kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP ngày 12/6/2025 có quy định cấp đổi Giấy chứng nhận:
Các trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận đã cấp: Người sử dụng đất có nhu cầu đổi Giấy chứng nhận đã cấp trước ngày 01 tháng 8 năm 2024 sang Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; Giấy chứng nhận đã cấp bị ố, nhòe, rách, hư hỏng; Giấy chứng nhận đã cấp chung cho nhiều thửa đất mà thực hiện cấp riêng cho từng thửa đất theo nhu cầu của người sử dụng đất và trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất quy định tại Mục 7 Phần XV của “Phần C. Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất” này; Mục đích sử dụng đất ghi trên Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của pháp luật về đất đai tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận đã cấp khác với mục đích sử dụng đất theo phân loại đất quy định tại Điều 9 Luật Đất đai và quy định tại Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai; Vị trí thửa đất trên Giấy chứng nhận đã cấp không chính xác so với vị trí thực tế sử dụng đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận đã cấp; Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc của chồng, nay có yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng; Giấy chứng nhận đã cấp ghi tên hộ gia đình, nay các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình đó có yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất để ghi đầy đủ tên thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình; Thay đổi kích thước các cạnh, diện tích, số hiệu của thửa đất do đo đạc lập bản đồ địa chính, trích đo địa chính thửa đất mà ranh giới thửa đất không thay đổi”.
Căn cứ theo khoản 1 Điều 15 Nghị định số 49/2026/NĐ-CP ngày 31/01/2026 của Chính phủ: Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định trình tự, thủ tục hành chính về đất đai để thực hiện các trường hợp quy định tại Điều 14 của Nghị định này chậm nhất đến ngày 01 tháng 7 năm 2026, bảo đảm cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục hành chính theo quy định; trong đó quy định rõ trách nhiệm của cơ quan, người có thẩm quyền trong các bước thực hiện trình tự, thủ tục, thời gian tối đa thực hiện trình tự, thủ tục, thành phần hồ sơ phải nộp, trong đó có giấy tờ chứng minh đối tượng được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính (nếu có), các mẫu thực hiện thủ tục phải quy định các thông tin để xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai. Trong thời gian chưa ban hành quy định về trình tự, thủ tục hành chính về đất đai quy định tại khoản này thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định việc áp dụng trình tự, thủ tục hành chính về đất đai theo quy định của pháp luật trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành hoặc quyết định trình tự, thủ tục hành chính về đất đai đối với từng trường hợp cụ thể.
Có thể thấy, trong quá trình hoạt động của Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC) thường xuyên phối hợp Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật&Kinh tế hội nhập (IRLIE) luôn xem công tác trợ giúp pháp lý góp phần giúp người dân giảm nghèo về pháp luật, do đó, Luật Trợ giúp pháp lý được Quốc hội thông qua năm 2006 và Luật Trợ giúp pháp lý được Quốc hội thông qua năm 2017 đều xác định người nghèo là nhóm đối tượng ưu tiên đầu tiên trong các nhóm đối tượng được trợ giúp pháp lý…
Đồng thời, truyền tải nội dung trên các trang tin điện tử, mạng xã hội, tạp chí in như: www.huongnghiepthitruong.vn (Viện IMRIC); www.chinhsachphapluat.vn (Viện IRLIE); www.tuvanphapluatvietnam.vn (Trung tâm TVPLMS); www.thamvanphapluat.vn (Trung tâm TTLCC); www.nghiencuupldautu.vn (Hiệp hội Nghiên cứu, Tư vấn về Chính sách, pháp luật cho hoạt động đầu tư tại Việt Nam “AVRCIPL”); www.bestlife.net.vn; www.vanhoacongdong.vn (Hiệp hội Phát triển Văn hoá cộng đồng Việt Nam)…Đặc biệt, trên www.vietbao.vn.
Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn (TVTVPLMS) sẵn sàng hỗ trợ về công tác trợ giúp pháp lý cho người nghèo, người yếu thế được triển khai đồng bộ, thống nhất trên toàn quốc và được thực hiện thường xuyên, trong đó chú trọng các hoạt động hỗ trợ trực tiếp cho người nghèo, người yếu thế như: thực hiện vụ việc trợ giúp pháp lý; truyền thông về trợ giúp pháp lý ở cơ sở; nâng cao năng lực đội ngũ người thực hiện trợ giúp pháp lý, đội ngũ người tham gia trợ giúp pháp lý…
Cùng với đó, các hoạt động trợ giúp pháp lý được Viện IMRIC; Viện IRLIE; Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn (TTTVPLMS) tuyên truyền về các vụ việc trợ giúp pháp lý, với mong muốn ngày càng được nâng cao, nhiều vụ việc thành công, hiệu quả như người được trợ giúp pháp lý được tuyên không có tội hoặc được tuyên mức án nhẹ hơn hoặc chuyển tội danh hay thay đổi khung hình phạt thấp hơn so với mức đề nghị trong cáo trạng của Viện kiểm sát nhân dân…Đặc biệt, trongsuốt thời gian qua trợ giúp pháp lý đã thể hiện rất tốt vai trò của mình trong việc đảm bảo việc xét xử vụ việc khách quan, đúng người, đúng tội, tránh được oan sai cho người dân cũng như đã thực hiện thành công chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước dành cho người nghèo, các đối tượng yếu thế trong xã hội. Trợ giúp pháp lý đã giúp người dân sử dụng pháp luật khi có tranh chấp, vướng mắc, giúp người dân “giảm nghèo về pháp luật”, đảm bảo trật tự an toàn xã hội, người dân yên tâm lao động để giảm nghèo về kinh tế…
Trên đây là hai trường hợp được các luật gia, luật sư, các tư vấn viên pháp luật đã tuyên truyền, phổ biến giáo dục pháp luật, rất mong quý doanh nghiệp và người dân tham khảo…Chúng tôi sẵn sàng tham vấn pháp lý miễn phí nhằm lan toả, nâng cao trình độ hiểu biết pháp luật và ý thức chấp hành pháp luật trong doanh nghiệp và người dân ngày càng được nhân rộng. Đồng thời, nhằm tạo chuyển biến mạnh mẽ trong nhận thức và ý thức tuân thủ, chấp hành, tự giác học tập, tìm hiểu pháp luật, xây dựng lối sống và làm việc theo pháp luật trong toàn xã hội; đưa công tác phổ biến, giáo dục pháp luật phát triển ổn định, bền vững, đi vào chiều sâu, thiết thực, hiệu quả, góp phần bảo đảm thực hiện đầy đủ quyền được thông tin về pháp luật của công dân…
Luật sư Phạm Lan Thảo – Phó giám đốc Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn
