(TVPLVNO) – Nhằm bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp và nâng cao nhận thức, ý thức chấp hành pháp luật của người được trợ giúp pháp lý (TGPL), giảm thiểu những vấn đề bức xúc diễn ra trong đời sống hàng ngày. Trong suốt thời gian qua, công tác tuyên truyền, TGPL cho người dân, doanh nghiệpluôn được đẩy mạnh, giúp họ tiếp cận với chính sách nhân văn của Đảng, Nhà nước, bảo đảm công bằng xã hội.
Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC) phối hợp Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật&Kinh tế hội nhập (IRLIE); Tạp chí Doanh nghiệp và Trang trại Việt Nam giao Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn (TTTVPLMS) tổ chức tuyên truyền TGPL cho người dân và các thành viên Câu lạc bộ Báo chí Truyền thông&Chính sách pháp luật (Viện IRLIE) và Câu lạc bộ Doanh nhân IMRIC – IRLIE (Viện IMRIC) vào sáng ngày 12/07/2025, tại số 414, đường Huỳnh Tấn Phát, phường Tân Thuận, TP.HCM bằng hình thức trực tiếp và trực tuyến.
Qua đó, BTC mong rằng không ngừng tập huấn, bồi dưỡng kiến thức, nâng cao trình độ chuyên môn, kỹ năng TGPL cho đội ngũ tuyên truyền viên pháp luật, cộng tác viên tư vấn pháp lậut, tư vấn viên pháp luật và luật sư; soạn thảo các nội dung pháp luật đăng tải trên các trang tin điẹn tử, mạng xã hội trực thuộc; xây dựng các bảng tin tại các cơ quan tiến hành tố tụng; cung cấp dịch vụ pháp lý miễn phí bằng các hình thức tư vấn pháp luật, tham gia tố tụng, đại diện ngoài tố tụng. Bên cạnh đó, triển khai thực hiện công tác tuyên truyền và TGPL cho người có công với cách mạng, người thuộc hộ nghèo, người khuyết tật và các đối tượng chính sách các văn bản luật về đất đai, dân sự, hôn nhân gia đình, khiếu nại, tố cáo, vấn đề dân chủ ở cơ sở và những quy định pháp luật khác liên quan trực tiếp đến quyền và lợi ích hợp pháp của công dân… Ngoài ra, tiến hành khảo sát nhu cầu của người dân, doanh nghiệp cần được TGPL để tập trung tuyên truyền, phổ biến pháp luật, chú trọng tuyên truyền cho nhóm đối tượng có nhu cầu trợ giúp pháp lý về cùng một vấn đề hay cùng một nội dung cần tư vấn, trợ giúp.
Để công tác TGPL, đặc biệt là TGPL trong hoạt động tố tụng phát huy hiệu quả, đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của thực tiễn cuộc sống, các luật sư thường xuyên tham gia bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của người dân, doanh nghiệp. Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn (TTTVPLMS) đã cung cấp đơn yêu cầu TGPL, tờ thông tin về TGPL, các biểu mẫu, sổ vụ việc theo quy định của Thông tư liên tịch số 10/2018/TTLT-BTP-BCA-BQP-BTC-TANDTC-VKSNDTC của Viện Kiểm sát nhân dân tối cao, Tòa án nhân dân tối cao, Bộ Tư pháp, Bộ Tài chính, Bộ Quốc phòng, Bộ Công an: Quy định về phối hợp thực hiện TGPL trong hoạt động tố tụng cho các cơ quan tiến hành tố tụng.
Thời gian tới, các luật gia, luật sư, tư vấn viên pháp luật tiếp tục đẩy mạnh công tác tuyên truyền chủ trương đường lối của Đảng, chính sách, pháp luật của Nhà nước, đặc biệt chú trọng truyền thông, nâng cao chất lượng, đa dạng hóa các loại hình dịch vụ TGPL. Dưới đây là hai tình huống mà các luật gia, luật sư, tư vấn viên pháp luật đã thực hiện TGPL:
Tình huống thứ nhất: Luật Đất đai 2024 quy định đất lấn chiếm, quy định thế nào?
Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 1/1/2025) đã có những quy định mới, mở ra cơ hội cho một số trường hợp đất lấn chiếm vẫn được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Tuy nhiên chỉ có 4 loại đất được nằm trong trường hợp này.
Cănn cứ theo khoản 9 và khoản 31 Điều 3 của Luật Đất đai 2024. Theo đó, chiếm đất là việc sử dụng đất do Nhà nước đã quản lý mà chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc sử dụng đất của người sử dụng đất hợp pháp khác mà chưa được người đó cho phép. Lấn đất là việc người sử dụng đất chuyển dịch mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích đất sử dụng mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép hoặc không được người sử dụng hợp pháp diện tích đất bị lấn đó cho phép.
Tại Điều 139 của Luật đã mở ra cơ chế đặc biệt khi cho phép xem xét cấp sổ đỏ trong một số trường hợp nhất định, nếu người sử dụng đất đáp ứng được các điều kiện cụ thể như sau:
Đất lấn chiếm hành lang công trình công cộng, lòng đường, vỉa hè: Đối với các hộ gia đình, cá nhân đã sử dụng đất từ trước ngày 1/7/2014 do lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng sau khi Nhà nước đã công bố, cắm mốc hành lang bảo vệ hoặc lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè sau khi Nhà nước đã công bố chỉ giới xây dựng hoặc lấn đất, chiếm đất sử dụng cho mục đích xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, công trình công cộng khác. Về nguyên tắc, Nhà nước sẽ thu hồi diện tích đất này để trả lại cho công trình, và sẽ không cấp sổ đỏ cho phần diện tích lấn chiếm đó.
Trong đó, có một trường hợp ngoại lệ: Nếu khu đất lấn chiếm này đã có điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, và hiện tại diện tích đất đó không còn nằm trong hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, không thuộc chỉ giới xây dựng đường giao thông, và cũng không còn được quy hoạch cho mục đích trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp hay công trình công cộng khác, thì người đang sử dụng đất sẽ được xem xét cấp sổ đỏ. Khi đó, họ phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Đất lấn chiếm có nguồn gốc nông, lâm trường: Trường hợp thứ hai áp dụng cho các hộ gia đình, cá nhân đã sử dụng đất từ trước ngày 01/7/2014, bằng cách lấn hoặc chiếm đất có nguồn gốc từ nông, lâm trường do Nhà nước đã giao không thu tiền sử dụng đất qua nhiều thời kỳ. Nếu nằm trong quy hoạch rừng đặc dụng hoặc rừng phòng hộ, thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ chỉ đạo thu hồi và giao lại cho Ban quản lý rừng. Người đang sử dụng đất sẽ được xem xét để khoán bảo vệ, phát triển rừng theo quy định của pháp luật về lâm nghiệp. Ở trường hợp khu vực đó không có Ban quản lý rừng, thì Nhà nước có thể giao đất cho người dân để sử dụng vào mục đích bảo vệ, phát triển rừng, đồng thời xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
Thế nhưng, nếu đất lấn đất, chiếm đất và nay đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp hoặc làm nhà ở từ trước ngày 01/7/2014, không thuộc quy hoạch lâm nghiệp đối với rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, không thuộc quy hoạch sử dụng đất cho mục đích xây dựng công trình hạ tầng công cộng thì người đang sử dụng đất được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Đất lấn chiếm không thuộc các trường hợp trên hoặc sử dụng sai mục đích: Trường hợp này bao gồm các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất do lấn chiếm nhưng không thuộc hai nhóm kể trên và trường hợp sử dụng đất không đúng mục đích đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất. Trong những tình huống này, người dân sẽ được xem xét cấp sổ đỏ nếu đáp ứng hai điều kiện: Người đang sử dụng đất ổn định; Việc sử dụng phù hợp với các loại quy hoạch như: quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, quy hoạch chung, quy hoạch phân khu, quy hoạch xây dựng hoặc quy hoạch nông thôn. Mặc dù vậy, việc được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất vẫn phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật.
Đất nông nghiệp do tự khai hoang: Trường hợp cuối cùng được quy định là đất nông nghiệp do người dân tự khai hoang, không có tranh chấp. Theo Luật mới, nếu diện tích đất nằm trong hạn mức giao đất nông nghiệp do UBND cấp tỉnh quy định, người dân sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Ngược lại, nếu phần diện tích khai hoang vượt quá hạn mức, thì phần vượt sẽ phải chuyển sang hình thức thuê đất trả tiền hàng năm theo quy định của Nhà nước.
Tại Điều 139 của Luật Đất đai 2024 đã thể hiện một tư duy quản lý đất đai linh hoạt và thực tế, hướng đến giải quyết các tồn tại kéo dài từ thực tiễn sử dụng đất, đồng thời bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân. Khuyến nghị rằng, việc cấp sổ đỏ đối với đất lấn chiếm không đồng nghĩa với hợp pháp hóa toàn bộ hành vi vi phạm, mà là cơ chế pháp lý có điều kiện, nhằm xử lý các tình huống đặc thù một cách phù hợp, minh bạch và có kiểm soát. Người dân nên chủ động nắm bắt, tìm hiểu kỹ các điều kiện được cấp Giấy chứng nhận trong từng trường hợp cụ thể để đảm bảo thực hiện đúng quy định pháp luật, tránh vi phạm và phát sinh tranh chấp trong quá trình sử dụng đất.
Tình huống thứ hai: Mua bán đất bằng hợp đồng ủy quyền, nhiều rủi ro pháp lý?
Thành viên Câu lạc bộ Doanh nhân IMRIC – IRLIE nêu câu hỏi: Tôi được người quen giới thiệu mua một mảnh đất với giá khá rẻ, nhưng thay vì làm hợp đồng chuyển nhượng thì họ làm hợp đồng ủy quyền. Xin hỏi, có nên mua đất kiểu như vậy không?”
Có thể thấy, trong thời gian qua, Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn đã tham vấn pháp lý cho nhiều người dân có hình thức mua bán đất thông qua hợp đồng ủy quyền ngày càng phổ biến, đặc biệt là tại các khu vực “sốt đất” hoặc những nơi thủ tục pháp lý còn vướng mắc. Qua đó, nhiều người lựa chọn cách này để tiết kiệm thời gian, chi phí hoặc nhằm lách thuế. Thế nhưng, hợp đồng ủy quyền không làm phát sinh quyền sở hữu hợp pháp cho người mua và tiềm ẩn rất nhiều rủi ro mất trắng tài sản.
Hợp đồng ủy quyền toàn quyền là gì?: Căn cứ vào Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015 quy định, hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền. Trong giao dịch nhà đất, hợp đồng ủy quyền toàn quyền thường cho phép người được ủy quyền thay mặt chủ đất thực hiện mọi giao dịch: bán, cho thuê, thế chấp…
Không được pháp luật công nhận là chủ sở hữu đất: Căn cứ theo Luật Đất đai 2024, để chuyển nhượng đất hợp pháp, phải trải qua đủ ba bước: Công chứng hợp đồng, kê khai thuế và đăng ký sang tên. Hợp đồng ủy quyền không phải là hợp đồng chuyển nhượng và không thể thay thế thủ tục sang tên. Nghĩa là người được ủy quyền sẽ không được pháp luật công nhận là chủ đất.
Không được toàn quyền định đoạt nếu hợp đồng thiếu nội dung: Hợp đồng ủy quyền chỉ có hiệu lực trong phạm vi các quyền được liệt kê. Nếu thiếu, ví dụ không ghi quyền thế chấp, thì người mua không thể mang sổ đỏ đi vay vốn. Rất nhiều trường hợp tưởng là “toàn quyền” nhưng khi đi làm việc với ngân hàng hay cơ quan công chứng lại bị từ chối vì thiếu nội dung cụ thể.
Hợp đồng dễ bị đơn phương chấm dứt hoặc hết hiệu lực: Tại Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015 cho phép bên ủy quyền được đơn phương chấm dứt hợp đồng bất kỳ lúc nào (nếu không có thù lao). Ngoài ra, thời hạn ủy quyền thường chỉ kéo dài 1 năm nếu không có thỏa thuận. Khi hết hạn, hợp đồng mất hiệu lực và người mua buộc phải làm lại từ đầu. Nếu bên ủy quyền “lật kèo”, rủi ro tranh chấp là rất lớn.
Nếu một trong hai bên chết, hợp đồng tự động vô hiệu: Tại khoản 3 Điều 140 Bộ luật Dân sự 2015, nếu một trong hai bên chết hoặc bị mất năng lực hành vi dân sự hoặc mất tích, hợp đồng ủy quyền đương nhiên chấm dứt. Lúc đó, tài sản sẽ trở về người thừa kế của bên ủy quyền, còn người mua có thể mất trắng quyền lợi.
Không được bồi thường hoặc tái định cư nếu bị thu hồi đất: Luật Đất đai 2024 quy định: chỉ người đứng tên trong sổ đỏ mới được hưởng các quyền khi nhà nước thu hồi đất. Người nhận ủy quyền nếu chưa sang tên sẽ không được nhận bồi thường hay hỗ trợ tái định cư, dù đang “sử dụng” đất hợp pháp trên thực tế.
Vướng rắc rối về nghĩa vụ tài chính: Nếu người ủy quyền đang bị nợ thuế, bị thi hành án, hoặc đã thế chấp mảnh đất, thì tài sản đó vẫn có thể bị kê biên hoặc phong tỏa, bất chấp hợp đồng ủy quyền. Người mua sẽ không được pháp luật bảo vệ vì không phải là chủ sở hữu hợp pháp.
Tại sao mua đất bằng hợp đồng ủy quyền?: Người dân chỉ nên sử dụng hợp đồng ủy quyền nếu có mối quan hệ thân thiết, tin cậy với bên bán; hiểu rõ các rủi ro pháp lý; chỉ đầu tư ngắn hạn và có sự tư vấn của luật sư chuyên môn.
Theo quy định tại Điều 167 và Điều 188 Luật Đất đai, khi mua để ở hoặc đầu tư dài hạn, bắt buộc phải ký hợp đồng chuyển nhượng có công chứng và thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ. Hợp đồng ủy quyền trong giao dịch bất động sản tuy tiện lợi nhưng tiềm ẩn vô số rủi ro. Chỉ cần một sơ suất nhỏ, người mua có thể mất trắng cả tiền và đất. Đừng vì muốn “lách” vài khoản thuế mà đặt cược cả tài sản của mình vào một giao dịch pháp lý mong manh…
Miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp đến hết ngày 31-12-2030
Chủ tịch Quốc hội Trần Thanh Mẫn đã ký chứng thực Nghị quyết số 216/2025/QH15 về việc kéo dài thời hạn miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp. Quốc hội quyết nghị: Kéo dài thời hạn miễn thuế sử dụng đất nông nghiệp được quy định tại Nghị quyết số 55/2010/QH12 ngày 24-11-2010 của Quốc hội về miễn, giảm thuế sử dụng đất nông nghiệp đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Nghị quyết số 28/2016/QH14 ngày 11-11-2016 của Quốc hội và Nghị quyết số 107/2020/QH14 ngày 10-6-2020 của Quốc hội đến hết ngày 31-12-2030. Nghị quyết này có hiệu lực thi hành từ ngày 1-1-2026. Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Nghị quyết này để đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước.
Phó viện trưởng Viện IRLIE, ThS. Phạm Trắc Long – Giám đốc Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn
