(TVPLVNO) – Tư vấn pháp luật là dịch vụ cung cấp sự hỗ trợ pháp lý bằng cách giải đáp các câu hỏi về pháp luật, hướng dẫn người sử dụng làm thế nào để tuân thủ luật, và cung cấp các dịch vụ pháp lý để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của họ. Trong đó, bao gồm: Hướng dẫn và đưa ra ý kiến pháp lý: Luật sư hoặc trợ giúp viên pháp lý sẽ giải thích các quy định pháp luật và hướng dẫn khách hàng cách thực hiện đúng pháp luật; Soạn thảo giấy tờ pháp lý: Giúp khách hàng soạn thảo các văn bản, hợp đồng, và các giấy tờ liên quan đến việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của họ; Bảo vệ quyền lợi hợp pháp: Hỗ trợ khách hàng trong việc bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của họ trước các cơ quan pháp luật hoặc trong các tranh chấp pháp lý.
Căn cứ vào điều 2 Luật Trợ giúp pháp lý 2017 quy định Trợ giúp pháp lý là việc cung cấp dịch vụ pháp lý miễn phí cho người được trợ giúp pháp lý trong vụ việc trợ giúp pháp lý theo quy định của Luật này, góp phần bảo đảm quyền con người, quyền công dân trong tiếp cận công lý và bình đẳng trước pháp luật. Hoạt động trợ giúp pháp lý là hoạt động nghề nghiệp mang tính pháp lý cao. Hoạt động trợ giúp pháp lý chủ yếu do người thực hiện trợ giúp pháp lý thực hiện thông qua các hình thức tư vấn pháp luật, đại diện ngoài tố tụng, tham gia tố tụng.
Vào sáng ngày 13/05/2025, Viện Nghiên cứu Chính sách pháp luật và Kinh tế hội nhập (IRLIE) đã phối hợp Viện Nghiên cứu Thị trường – Truyền thông Quốc tế (IMRIC) và Tạp chí Doanh nghiệp và Trang trại Việt Nam đã giao Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn (TTTVPLMS) tổ chức buổi tham vấn pháp lý bằng hình thức trực tuyến và trực tiếp cho cộng đồng doanh nghiệp và độc giả trên cả nước.
Qua đó, tư vấn theo nghĩa thông thường là đóng góp ý kiến về những vấn đề được hỏi đến, nhưng không có quyền quyết định”. Cạnh đó, tư vấn được sử dụng trong các lĩnh vực khác nhau của đời sống xã hội như: tư vấn đầu tư xây dựng, tư vấn kỹ thuật, tư vấn kinh doanh, tư vấn sản xuất, tư vấn pháp luật,…Tư vấn là quá trình thu nhận những thông tin khách quan, những tri thức hiểu biết về một lĩnh vực nhất định không xuất phát và bị chi phối bởi các động cơ chủ quan khác nhau của người tư vấn và người cần tư vấn, vì vậy tư vấn có thể được xem như là những sự khuyên bảo từ một tổ chức hay người có trình độ chuyên môn cao về một lĩnh vực nào đó cho những người hoặc tổ chức có trình độ chuyên môn thấp hơn hoặc không hiểu biết gì về lĩnh vực đó. Đây là hình thức góp ý kiến về một lĩnh vực chuyên môn nhất định mà người “tư vấn” là người chủ động, tích cực, còn người được tư vấn thì thụ động nghe theo sự phân tích và khuyên bảo của người tư vấn.
Tại buổi tham vấn pháp lý, các luật gia, luật sư, tư vấn viên pháp luật thuộc Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn đã tham vấn một cách cụ thể, xin trích dẫn hai vấn đề nổi cộm được quan tâm, cụ thể:
Trường hợp thứ nhất: Năm 2025, làm sổ đỏ có thể tiết kiệm thế nào?
Độc giả tại Quảng Ngãi nêu câu hỏi: Vì sao cần làm sổ đỏ trước 31.12.2025 để không bị mất nhiều tiền?
Căn cứ tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 thì từ ngày 1.1.2026, các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương sẽ ban hành và áp dụng Bảng giá đất mới.
Tại khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024, hằng năm sẽ điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung Bảng giá đất (cập nhật giá đất cho phù hợp với thị trường đối với những khu vực, loại đất có biến động) thay vì định kỳ 5 năm/lần như hiện nay để phù hợp với nguyên tắc thị trường.
Từ đó, Bảng giá đất mới có nghĩa sẽ tiệm cận với giá đất thị trường, theo đó bảng giá đất từ 1.1.2026 có khả năng tăng rất nhiều so với Bảng giá đất hiện hành.
Điển hình, trong các khoản tiền phải nộp khi đăng ký cấp sổ đỏ lần đầu có các khoản tiền được tính theo giá đất trên bảng giá đất như: Tiền sử dụng đất; Tiền thuê đất (nếu có); Lệ phí trước bạ. Khoản tiền sử dụng đất là khoản tiền nhiều nhất (tuy nhiên có một số trường hợp ngoại lệ không phải nộp).
Theo quy định của Luật Đất đai 2024, khi áp dụng bảng giá đất mới, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất (nếu có) và lệ phí trước bạ đều sẽ tăng theo. Chính vì vậy, người có nhu cầu cấp sổ đỏ (người có nhu cầu cấp sổ đỏ lần đầu) nên hoàn thành việc cấp sổ đỏ trước 1.1.2026 vì khi có bảng giá đất mới thì chi phí làm sổ đỏ có thể sẽ tăng rất nhiều so với hiện nay.
Theo khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024, từ 01/01/2026, bảng giá đất sẽ được áp dụng khi: Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân hoặc đất chuyển mục đích sử dụng; Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền hằng năm; Tính thuế sử dụng đất; Tính thuế thu nhập từ việc chuyển quyền sử dụng đất với hộ gia đình, cá nhân; Tính lệ phí trong quản lý và sử dụng đất đai; Tính tiền xử phạt khi vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai; Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê; Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất với trường hợp đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật; Tính tiền sử dụng đất với trường hợp giao đất không thông qua đấu giá; Tính tiền sử dụng đất với trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước cho người đang thuê.
Cùng với đó, kể từ 01/01/2026, bảng giá đất sẽ được áp dụng khi tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tiền thuế sử dụng đất, tiền thuế thu nhập từ việc chuyển nhượng đất, tiền lệ phí quản lý và sử dụng đất, tiền xử phạt hoặc bồi thường khi vi phạm hoặc để tính giá khởi điểm khi đấu giá quyền sử dụng đất.
So với, Luật Đất đai 2024 đã bổ sung thêm trường hợp được áp dụng bảng giá đất khi tính tiền thuê đất, tính giá khởi điểm khi đấu giá quyền sử dụng đất…
Tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 có quy định bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai 2013 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31.12.2025; trường hợp cần thiết Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương.
Tại Công văn 5774/BTNMT-QHPTTNĐ năm 2024 về việc điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất theo quy định của pháp luật đất đai. Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường) có nêu rõ: Để nâng cao hiệu lực, hiệu quả công tác quản lý đất đai, lành mạnh hóa thị trường bất động sản, thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề nghị Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương khi áp dụng giá đất trong bảng giá đất phục vụ cho công tác quản lý đất đai phải chỉ đạo rà soát, trường hợp tại khu vực, vị trí cần áp dụng bảng giá đất mà giá đất chưa phù hợp với thực tế thì căn cứ quy định của pháp luật và tình hình thực tế của địa phương để quyết định điều chỉnh bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai 2013 tại khu vực, vị trí đó để áp dụng đến hết ngày 31.12.2025.
Vì vậy, theo quy định trên, bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai 2013 (đã hết hiệu lực từ 1.8.2024) được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31.12.2025.
Tuy nhiên, trường hợp cần thiết Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương.
Trường hợp thứ hai: Căn cứ giải quyết tranh chấp đất đai khi không có sổ đỏ, nhiều người cần biết
Đại diện trang trại tại Bình Định nêu câu hỏi: Việc giải quyết tranh chấp đất đai hiện khi các bên tranh chấp không có sổ đỏ được quy định như thế nào?
Căn cứ Luật Đất đai 2024, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (thường gọi là sổ đỏ) là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Tại khoản 1, Điều 108, Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định trong trường hợp các bên tranh chấp không có giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai thì việc giải quyết tranh chấp được thực hiện dựa theo các căn cứ sau: Chứng cứ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất do các bên tranh chấp đất đai cung cấp; Thực tế diện tích đất mà các bên tranh chấp đang sử dụng ngoài diện tích đất đang có tranh chấp và bình quân diện tích đất cho một nhân khẩu tại địa phương; Sự phù hợp của hiện trạng sử dụng thửa đất đang có tranh chấp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; Chính sách ưu đãi người có công với cách mạng và thân nhân người có công với cách mạng; Quy định của phápluật về giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất.
Căn cứ để giải quyết tranh chấp đất đai khi các bên tranh chấp không có sổ đỏ được quy định như trên.
Khoản 1, Điều 105 Nghị định 102/2024/NĐ-CP quy định khi nhận được đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai, Ủy ban nhân dân cấp xã có trách nhiệm thực hiện các công việc sau: Trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận được đơn, Ủy ban nhân dân cấp xã phải thông báo bằng văn bản cho các bên tranh chấp đất đai và Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất tranh chấp về việc thụ lý đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai, trường hợp không thụ lý thì phải thông báo bằng văn bản và nêu rõ lý do; Thẩm tra, xác minh nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất; Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải quy định tại điểm b khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai. Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời người đại diện cộng đồng dân cư quy định tại khoản 3 Điều 6 Luật Đất đai; người có uy tín trong dòng họ ở nơi sinh sống, nơi làm việc; người có trình độ pháp lý, có kiến thức xã hội; già làng, chức sắc tôn giáo, người biết rõ vụ, việc, công chức Tư pháp – hộ tịch cấp xã; đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh cấp xã; cá nhân, tổ chức khác có liên quan tham gia Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai; Tổ chức cuộc họp hòa giải có sự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.
Như vậy, việc hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là việc hòa giải không thành.
Phó viện trưởng Viện IRLIE, ThS.LS. Đặng Thành Sâm – PGĐ Trung tâm tư vấn pháp luật Minh Sơn
